不動産の売買契約が終了し、無事物件の引き渡しが済んでひと安心・・・のはずが、その物件から雨漏りや、シロアリの被害で土台が痛んでいた、などの欠陥が見つかることがあります。
このような欠陥のことを民法では、瑕疵(かし)と言います。
民法の瑕疵担保責任では、瑕疵の存在を知らなかった買主は、損害賠償を売主に対して請求することができます。
この場合、売主が瑕疵を知っていたかの有無は関係なく、売主が責任を負わなければなりません。
そして、瑕疵によって契約の履行ができない場合、すなわちシロアリの被害で家に住めないような場合には契約の解除ができます。
民法では瑕疵担保責任の期間は瑕疵を知ってから1年です。
この期間は、売主が業者でない場合は特約で期間を短縮できますが、宅建業者が売主の場合は期間の短縮はできません。
また、逆にこの期間を延長している場合もあります。
平成12年4月1日より、住宅品質確保促進法により新築住宅の瑕疵担保責任は引渡しより基礎や柱、屋根、床など基本構造の部分は10年間、新築住宅全部に関しては2年間となっています。
権利行使は瑕疵を知ってから1年で、特約によって期間短縮は可能です。
対象は、新築の個人住宅・マンション・アパートなどです。
不動産投資のために現物の不動産を購入する際、充分調査をしても瑕疵が見つかる可能性があります。
このような権利をしっかり覚えておいて万が一に対しての備えを怠らないように心がけましょう。
不動産投資の準備にあたっては、充分な調査や情報収集が重要となるのです。
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不動産とはヒトコトで言うなら「人が生活する基礎」でしょう。
不動産は「立地」や「交通条件」の良い優良物件なら、不動産価格が低迷している時もその賃貸料金が急激に下がることはありません。
それを狙って価格が低迷しているうちに不動産を購入する「不動産投資」を考えている人も少なくありません。
親などから継いだ土地を不動産投資として有効活用する人もいます。
ここでは、不動産投資を始めるにあたり、まずそもそも「不動産とは何なのか?」を考えてみたいと思います。
不動産は、民法86条1項に「土地及びその定着物」と記載されています。
定着物とは、その土地にある動かせないものを指します。
土地にある建物はもちろん、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われます。
そのため、土地と建物は別々に売買できるのです。
不動産は目的別に考えると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに以下の二つに分類できます。
自分で利用する「自用」、そして他人に貸す目的の「賃貸用」です。
それ以外にも、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もありますね。
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる「地上権」と貸借人の権利である「貸借権」のことです。
建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
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