民法においては「契約後の引渡し前に土地・建物は、地震や火災など不可抗力で消滅しても、買主は代金を支払う義務がある」とされています。
この義務のことを「危険負担」と言います。
しかし、不動産は契約と実際の引渡しの間に数ヶ月期間があるのが普通なので、引渡し前に契約した不動産が消滅する危険に備えて、売主がその危険性を負う特約をつける必要性があると考えられています。
そのため、一般的に不動産の売買契約書には、特約として所有権が買主に移転した時に代金を支払う義務(危険負担)が移転する旨を明記します。
そして、引渡し前に不可抗力によって不動産が一部もしくは全部に損害を被った場合、契約を解除できるとするのが一般的です。
不可抗力によって建物に契約履行できないような損害がおこっても売主の負担で補修しての引渡しを選択しても良いし、契約解除を選んでも良いのです。
万が一の場合に備えて、売買契約書の、この危険負担に関する特約の有無を確認してください。
不動産の売買契約では、買主がローンを利用する場合、契約書で定めた期日までに融資の一部、もしくは全部の承認がおりない場合があります。
その危険に備えるのがローン特約(融資利用の特約)です。
買主の責任でない理由で融資の一部・全部が行われない場合、買主から無条件で契約解除ができる特約です。
ローン特約によって契約が解除された場合には、売主は領収済みの全額を返金しなければなりません。
仲介業者も報酬を売主・買主双方に返金しなければなりません。
売買契約書の特約の有無を必ず確認してください。
不動産投資では、このように危険性にも備えて準備・確認することが大切です。
現物の不動産投資で不動産を購入する場合、このような特約にも充分注意をはらってください。
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不動産とはヒトコトで言うなら「人が生活する基礎」でしょう。
不動産は「立地」や「交通条件」の良い優良物件なら、不動産価格が低迷している時もその賃貸料金が急激に下がることはありません。
それを狙って価格が低迷しているうちに不動産を購入する「不動産投資」を考えている人も少なくありません。
親などから継いだ土地を不動産投資として有効活用する人もいます。
ここでは、不動産投資を始めるにあたり、まずそもそも「不動産とは何なのか?」を考えてみたいと思います。
不動産は、民法86条1項に「土地及びその定着物」と記載されています。
定着物とは、その土地にある動かせないものを指します。
土地にある建物はもちろん、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われます。
そのため、土地と建物は別々に売買できるのです。
不動産は目的別に考えると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに以下の二つに分類できます。
自分で利用する「自用」、そして他人に貸す目的の「賃貸用」です。
それ以外にも、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もありますね。
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる「地上権」と貸借人の権利である「貸借権」のことです。
建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
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