「敷金トラブル」は、不動産投資として不動産の賃貸経営を行う場合に注意しておかなければならないことの1つです。
不動産の賃貸契約の際の敷金は、不払いの家賃や室内を傷つけたりした場合に備えるものです。
その費用を差し引いて退去後に返金するのです。
貸借人は、契約終了後に借りた不動産を原状回復して返還しなければなりませんが、通常使用での自然消耗は原状回復の範囲外と考えられています。
賃貸契約内容は当事者が自由に決めて良いものですので、リフォーム代などを支払う契約は合理性があって貸し手と借り手に合意があれば、その契約は有効です。
しかし、一方的で借り手に不利な契約は、民法や消費者契約法に基づいて無効とされています。
東京都では条例によって敷金トラブルの紛争防止のための条例が定められています。
国土交通省では、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という指針を示しています。
自然消耗とは、畳や壁の時間の経過による色あせ、家具の設置による畳のへこみなど、通常の生活による損耗のことです。
これらの自然消耗による損耗は家賃に含まれていると考えられるため、特約がなければ、自然消耗したものをリフォームするための費用を敷金から出す必要がないのです。
そして、その特約も借り手が理解して合意していなければなりません。
紛争となった場合には、貸し手と借り手が話し合いで解決するのが基本ですが、トラブルとならないためにも、貸す側の一方的な内容の契約にしない、必ず契約の際に説明をして合意を取るなどの行為が必要となります。
現物の不動産投資として賃貸を行う際には、このようなトラブルを未然に防止するような対策も必要とされるのです。
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不動産とはヒトコトで言うなら「人が生活する基礎」でしょう。
不動産は「立地」や「交通条件」の良い優良物件なら、不動産価格が低迷している時もその賃貸料金が急激に下がることはありません。
それを狙って価格が低迷しているうちに不動産を購入する「不動産投資」を考えている人も少なくありません。
親などから継いだ土地を不動産投資として有効活用する人もいます。
ここでは、不動産投資を始めるにあたり、まずそもそも「不動産とは何なのか?」を考えてみたいと思います。
不動産は、民法86条1項に「土地及びその定着物」と記載されています。
定着物とは、その土地にある動かせないものを指します。
土地にある建物はもちろん、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われます。
そのため、土地と建物は別々に売買できるのです。
不動産は目的別に考えると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに以下の二つに分類できます。
自分で利用する「自用」、そして他人に貸す目的の「賃貸用」です。
それ以外にも、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もありますね。
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる「地上権」と貸借人の権利である「貸借権」のことです。
建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
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