不動産投資を考えるにあたり、一番気になるのは現物の不動産価格でしょう。
不動産価格と、地価(更地価格)は違います。
地価は建物がない状態の価格であり、土地の利用方法などによって実際の不動産価格は変わってきます。
不動産価格の決定には取引などに応じ、それぞれ個々の事情により左右され、価格は個別に違います。
ここでは、土地の価格について知っておきましょう。
1つの土地には、一物多価と呼ばれるように、時価(実勢価格)、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などの価格があります。
実際の取引価格である時価を除く、公示価格、基準値標準価格、相続税評価額、固定資産税評価額、国土法価格などは公的価格と呼ばれ、取引基準として、そして税金算出のための更地の正常価格です。
・公示価格
毎年3月末頃に国土交通省が発表する1月1日時点の標準値の正常な価格である更地価格です。
・基準値標準価格
公示価格を補完する目的で、都道府県が毎年9月末頃発表する、7月1日時点での土地の価格。
・相続税評価額
毎年8月初旬頃、各国税局から発表される、相続税・贈与税・地価税算出の基礎となる価格で、おおむね、公示価格の80%程度の価格となっています。
・固定資産税評価額
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を算出するための基礎となる価格で3年ごとに市町村より発表されます。
公示価格の70%程度の価格となっています。
時価は、公示価格の約110%の価格ですが、隣の土地を取得する場合や民事再生法の早期売却などによって条件によって価格が異なる場合もあります。
不動産投資のため土地を取得する場合には、不動産鑑定士による適切な価格の鑑定も必要となってきます。
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不動産とはヒトコトで言うなら「人が生活する基礎」でしょう。
不動産は「立地」や「交通条件」の良い優良物件なら、不動産価格が低迷している時もその賃貸料金が急激に下がることはありません。
それを狙って価格が低迷しているうちに不動産を購入する「不動産投資」を考えている人も少なくありません。
親などから継いだ土地を不動産投資として有効活用する人もいます。
ここでは、不動産投資を始めるにあたり、まずそもそも「不動産とは何なのか?」を考えてみたいと思います。
不動産は、民法86条1項に「土地及びその定着物」と記載されています。
定着物とは、その土地にある動かせないものを指します。
土地にある建物はもちろん、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われます。
そのため、土地と建物は別々に売買できるのです。
不動産は目的別に考えると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに以下の二つに分類できます。
自分で利用する「自用」、そして他人に貸す目的の「賃貸用」です。
それ以外にも、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もありますね。
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる「地上権」と貸借人の権利である「貸借権」のことです。
建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
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