不動産投資として現物の不動産を賃貸する際には、管理業務の運営を行う必要があります。
賃貸不動産の管理業務には、「入居者に対する賃貸運営管理」と「建物維持管理」があります。
賃貸運営にあたっては、周辺の類似物件を参考に適正な賃貸条件を設定しなければなりません。
賃貸借契約で定められる金銭に関する事項には、次のようなものがあります。
・賃料
新規の賃料は、周辺の賃貸市場や立地条件などから貸主が設定します。
・管理費、共益費
賃料と別に徴収する場合と、賃料に含む場合があります。
・敷金
建物の賃借人が、延滞賃料や賃貸契約上の債務の担保のために賃貸人に預けておく金銭。
建物の退去時に、未払いの賃料、契約書で定められた修繕費用などを差し引いて返却されます。
・礼金
賃貸人に対するお礼の意味として金銭で、通常は返還されません。
・権利金
賃料の一括前払いとして、など通常は返金されない金銭です。
・保証金
本来はビルの建設協力金として発生したもので、一定期間で返金されてしましたが、現在は建物退去時に返金する敷金と同じ扱いとなっています。
・仲介料
仲介を依頼した不動産業者を通した賃貸契約の場合に支払う金銭。
この他、賃借人が火災を起こすリスクを避けるため、賃貸契約に火災保険加入を条件とすることが多くなっています。
首都圏では、敷金・礼金が家賃の2ヶ月分が相場ですが、関西など地域で習慣が違います。
また、礼金1ヶ月など慣習とは違う設定をしている業者もあります。
一部地域では、敷引きという、敷金や保証金から一部を除く金銭を返却する習慣もあります。
不動産投資として物件を賃貸する場合、地域習慣を考えながら、トラブルにならない賃貸条件の設定をこころがけましょう。
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不動産とはヒトコトで言うなら「人が生活する基礎」でしょう。
不動産は「立地」や「交通条件」の良い優良物件なら、不動産価格が低迷している時もその賃貸料金が急激に下がることはありません。
それを狙って価格が低迷しているうちに不動産を購入する「不動産投資」を考えている人も少なくありません。
親などから継いだ土地を不動産投資として有効活用する人もいます。
ここでは、不動産投資を始めるにあたり、まずそもそも「不動産とは何なのか?」を考えてみたいと思います。
不動産は、民法86条1項に「土地及びその定着物」と記載されています。
定着物とは、その土地にある動かせないものを指します。
土地にある建物はもちろん、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われます。
そのため、土地と建物は別々に売買できるのです。
不動産は目的別に考えると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに以下の二つに分類できます。
自分で利用する「自用」、そして他人に貸す目的の「賃貸用」です。
それ以外にも、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もありますね。
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる「地上権」と貸借人の権利である「貸借権」のことです。
建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
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