不動産投資のため不動産取引を行うにあたり、市場や地域の調査、法令上の制限の調査、現地調査、登記の調査が必要になります。
不動産の売買価格や賃料、今後の動向などを把握し、地域の特性や状況を調査しておくのです。
また、都市計画法や建築基準法、農地法に関する調査も必要です。
不動産投資の目的にする建物が建築基準法に違反していないか、耐震基準を満たしているかの確認が必要です。
都市計画図や行政機関での確認を怠ってはいけません。
現地調査では、同じ不動産であっても曜日や時間帯、天候など異なる条件で複数行うのが、より的確に物件の調査ができます。
また、最寄り駅から実際に歩いて地域周辺の環境や交通状況を確認します。
広告での徒歩表示は1分間80mですが、実際に歩いて確認しておきましょう。
学校やスーパー、病院などの公共施設の有無、有害施設の有無、などの調査を行います。
また、土壌汚染の責任は売主にありますので、その調査も必要です。
建物の敷地の境界を確認し、隣接地から何かが越境していないか、境界は明確であるかなどを調査しておきましょう。
境界線がはっきりしない場合は隣接地所有者立会いのもとで境界を明確にしなければなりません。
その際、土地の広さによって隣接地所有者が何人も存在する場合があり、明確にするのに時間がかかることもあります。
不動産投資の現物の不動産取得時には、このような事前に確認・調査することを怠たらず、良い物件を選ぶことが重要です。
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不動産とはヒトコトで言うなら「人が生活する基礎」でしょう。
不動産は「立地」や「交通条件」の良い優良物件なら、不動産価格が低迷している時もその賃貸料金が急激に下がることはありません。
それを狙って価格が低迷しているうちに不動産を購入する「不動産投資」を考えている人も少なくありません。
親などから継いだ土地を不動産投資として有効活用する人もいます。
ここでは、不動産投資を始めるにあたり、まずそもそも「不動産とは何なのか?」を考えてみたいと思います。
不動産は、民法86条1項に「土地及びその定着物」と記載されています。
定着物とは、その土地にある動かせないものを指します。
土地にある建物はもちろん、土地に生えている樹木なども含まれます。
また、日本では土地と建物は別のものとして扱われます。
そのため、土地と建物は別々に売買できるのです。
不動産は目的別に考えると、主にマンション、アパート、戸建住宅、宅地などの住宅用、マンションやビル、工場などの事業用に分けられます。
さらに以下の二つに分類できます。
自分で利用する「自用」、そして他人に貸す目的の「賃貸用」です。
それ以外にも、レジャーなどのための別荘やリゾートマンションなどの不動産もありますね。
土地の権利には、所有権と借地権があります。
所有権は1人で所有する場合と複数での共有があります。
借地権は借地借家法に基づく、他人の土地を利用できる「地上権」と貸借人の権利である「貸借権」のことです。
建物の権利には、分譲マンションなどの各部分ごとの所有権である区分所有権、賃料、支払い建物を借りる借家権(賃借権)があります。
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